Foi sancionada, na quinta (27) de dezembro último, projeto de lei que regulamenta o distrato imobiliário, quando um comprador desiste de adquirir um imóvel antes de concluir o pagamento. Segundo a norma, quando o adquirente desistir da compra do imóvel, a incorporadora ficará com 50% do valor total pago na compra do bem. Segundo Marcos Bigucci, diretor jurídico da M.Bigucci, com “distrato”, a devolução era feita com juros de 1% ao mês, enquanto que no banco uma aplicação rendia 0,5% ao mês. “Aplicar no distrato era muito convidativo para o consumidor. Empresas que lançavam 10 ou 15 e empreendimentos por ano, nos últimos anos lançaram 1 empreendimento ou nenhum. Várias construtoras quebraram, outras estão em recuperação judicial. Só se livrou quem não tinha dívidas e quem estava muito alicerçado. A maioria não aguentou”, disse.  Com isso, o advogado Gabriel Rabinovici, afirma que ocorreu um boom nos escritórios de advocacia para ajuizar ações de distratos contra as construtoras. Entenda como funcionará a lei na prática.

Folha do ABC- Com a lei do “distrato imobiliário", na prática, se um comprador desistir do negócio, por motivo financeiro, ele ainda poderá reaver parte do que foi pago? E se não chegou a pagar nem a metade?

 Gabriel Rabinovici - Sim, ele poderá reaver uma parte do valor pago, no entanto o comprador que der causa ao distrato arcará com todas as despesas geradas com a compra e venda, ou seja, comissão de corretagem, impostos etc. Além das despesas ele pagará uma multa que pode variar entre 25% a 50% dos valores até então pagos por ele. Este percentual é variável: 50% para empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação e 25% para os empreendimentos não submetidos a este sistema. Atualmente, a grande maioria das incorporadoras brasileiras tem seus empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, ou seja, na grande maioria dos casos a penalidade para quem desistir do imóvel comprado na planta, será de 50% sobre os valores pagos.  Não importa se o comprador pagou menos da metade do imóvel ou mais da metade, tudo será calculado sobre o valor até então pago, exceto as despesas, como exemplo a despesa de corretagem que normalmente é um percentual sobre o valor total do imóvel.

Folha- A nova lei será benéfica para as construtoras, irá efetivamente diminuir a inadimplência? Qual a projeção estimada de redução do prejuízo?

 Rabinovici  - Sim, a lei será benéfica não só para as construtoras, mas também para o consumidor. Todos correrão menos risco. Aquele que comprar e honrar seu contrato não terá nenhum problema. Quem tiver problemas financeiros terá uma penalidade e assim funciona em qualquer país do mundo e em qualquer ramo de atividade. Não tem milagre. Aposto que o número de distratos cairá drasticamente. Só vai distratar realmente que não puder pagar. Os especuladores não poderão distratar mais, porque não mais valerá a pena pra eles. Não existe uma projeção da redução do prejuízo, mas não será curta uma vez que o estrago feito nos últimos 3 ou 4 anos foi enorme.

Gabriel Rabinovici - advogado empresarial especializado em prática penal e criminologia

Folha- Se houver dificuldade financeira comprovada, ainda será aplicado multa? O comprador perderá totalmente o que foi pago, em caso de desistência?

Marcos Bigucci - A multa será aplicada de qualquer maneira, independente da justificativa. O comprador não perderá tudo o que foi pago, perderá apenas uma parte. A questão é antes da lei os bons pagadores estavam sendo prejudicados pelos maus pagadores. A incorporadora tinha que dispor de dinheiro para ressarcir aqueles que queriam desistir e isso colocava em risco o término das obras do empreendimento de forma que os pagadores em dia com suas obrigações poderiam ficar sem receber seus imóveis por falta de caixa líquido das incorporadoras. Agora, com a lei, a situação fica mais justa e equilibrada. Quem paga em dia não corre o risco de não receber o imóvel e quem tem o problema financeiro recebe de volta uma parte do que pagou apenas respondendo por despesas e por uma penalidade para evitar que os distratos ocorram em massa como ocorreu nos últimos anos.

Muitos consumidores vinham se aproveitando da falta da lei que regulava o distrato para desistir da compra, tendo em vista que os imóveis se desvalorizaram com a crise econômica. A questão é que a valorização ou desvalorização é um risco do negócio imobiliário e não era justo permitir que quando há desvalorização os imóveis sejam devolvidos transferindo o risco para a incorporadora. Há vários casos de investidores que compraram 5 ou 10 imóveis de uma só vez, e quando viram seus imóveis desvalorizados, pediram o distrato. Investir em imóvel é seguro, mas há o risco. Pode-se ganhar ou perder.

Folha- Qual o impacto que essa nova lei irá gerar para os consumidores?

Bigucci - A lei criou uma regra. Antes, cada juiz dava uma sentença diferente, percentuais diferentes. Agora, viveremos numa sociedade mais justa. Assim funciona nos Estados Unidos, Inglaterra, Alemanha, etc. O Brasil era o único país onde estes absurdos ocorriam. Quando você tenta explicar o que ocorria aqui para qualquer estrangeiro, não conseguiam entender, porque de fato não tinha lógica. Você compra uma TV de LED por R$ 10 mil, depois de 1 ano ela custa R$ 6 mil. Você pode devolver para loja e pegar seu dinheiro de volta? Não. Você compra um carro por R$ 30 mil. Amanhã ele custa R$ 20 mil. Pode devolver? Não. A construtora encomenda uma carreta de pisos e azulejos para a fábrica produzir. No meio da produção, se a construtora desistir da compra ela tem seu dinheiro de volta ou ela terá de pagar o prejuízo? Obviamente a resposta correta é a segunda opção. O único setor onde este assunto era confuso era na incorporação imobiliária. O consumidor vai realmente pensar duas vezes antes de desistir da compra. Antes da lei, comprar e distratar era um excelente negócio, melhor do que aplicar no banco.

Marcos Bigucci- diretor jurídico da Construtora M.Bigucci